[부동산관련] 부동산의 근저당과 저당권에 관해서 !

블로그 포스팅: 부동산의 근저당과 저당권 개념 및 활용 가이드

부동산을 매매하거나 대출을 받을 때 자주 언급되는 “근저당”과 “저당권”은 매우 중요한 개념입니다. 이 글에서는 근저당과 저당권의 기본 개념, 부동산 매매 시 이를 확인하는 방법, 그리고 설정하는 방법에 대해 소제목별로 상세히 설명하겠습니다.

1. 근저당과 저당권의 개념

1.1 저당권이란 무엇인가?
저당권은 채권자가 채무자로부터 돈을 빌려주는 대가로 부동산을 담보로 설정하는 권리입니다. 저당권 설정 시 채무자는 해당 부동산을 소유하고 사용할 수 있지만, 채무를 갚지 못할 경우 채권자는 이를 경매에 부쳐 변제를 받을 수 있습니다.

1.2 근저당권이란 무엇인가?
근저당권은 기본적으로 저당권과 비슷하지만, 특정 금액의 채무뿐만 아니라 그 채무의 범위 안에서 발생할 수 있는 추가 채무를 담보로 설정하는 권리입니다.
• 예: 초기 채무액이 1억 원일지라도 근저당권 설정 범위가 1억 5천만 원이라면 추가 대출이 발생해도 담보 범위에 포함됩니다.

1.3 두 개념의 차이점
• 저당권: 고정된 채무를 담보로 설정.
• 근저당권: 추가 채무가 발생할 가능성을 포함하여 담보 범위를 넓게 설정.

2. 부동산 매매 시 근저당과 저당권 확인 방법

2.1 등기부등본 확인하기
부동산 매매 시 등기부등본을 통해 근저당과 저당권 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
• 발급 방법: 대법원 인터넷 등기소 또는 등기소 방문.
• 확인 포인트:
1. 갑구: 소유권 변동 사항 확인.
2. 을구: 근저당권 및 저당권 설정 여부 확인.

2.2 근저당권 확인 시 유의사항
• 권리 범위 확인: 근저당권 설정 금액과 채권 최고액 확인.
• 채권자 정보: 채권자가 누구인지 명확히 확인.
• 말소 여부: 근저당권이 말소되지 않았다면 추가 협의가 필요.

3. 근저당과 저당권 설정 방법

3.1 저당권 설정 방법
저당권 설정은 대출 계약을 체결하면서 이루어집니다.
1. 대출 신청: 은행 등 금융기관에 대출 신청.
2. 부동산 감정평가: 대출 가능 금액 산정.
3. 저당권 설정 계약: 채권자와 채무자 간 계약 체결.
4. 등기부 등본 기재: 등기소에 저당권 설정 등기 완료.

3.2 근저당권 설정 방법
근저당권은 일반적으로 채권 최고액을 포함한 범위로 설정됩니다.
1. 근저당권 계약 체결: 채권 최고액과 채무 한도를 설정.
2. 등기소 신청: 설정 내용을 등기부에 기재.
3. 등록세 및 인지세 납부: 세금 납부 후 등기 완료.

4. 근저당과 저당권 해지 방법

4.1 채무 상환
채무를 모두 상환하면 채권자와 협의하여 근저당권 및 저당권 해지를 요청합니다.

4.2 말소 등기 신청
1. 채권자 동의서: 말소 등기를 위해 채권자의 동의 필요.
2. 말소 등기 신청서 제출: 등기소에 말소 신청.
3. 등록세 납부: 말소 등기 비용 납부.

5. 근저당과 저당권 관련 주의사항

• 매매 전에 반드시 등기부등본을 확인하고 전문가 상담을 통해 문제를 예방하세요.
• 부동산 매매 시 근저당권이나 저당권이 남아 있다면, 매도인이 이를 말소 처리하는 것이 일반적입니다.
• 설정과 해지는 신중하게 처리해야 추후 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다.